Cómo Calcular la Rentabilidad de una Vivienda en Zaragoza antes de Invertir

Zaragoza es una ciudad cada vez más atractiva para invertir en vivienda. El precio por metro cuadrado sigue siendo razonable comparado con otras capitales, la demanda de alquiler es estable y el retorno puede ser muy interesante.
Pero si estás pensando en comprar para alquilar, debes calcular la rentabilidad con precisión antes de firmar nada.

En esta guía aprenderás a calcular la rentabilidad bruta y neta de una vivienda en Zaragoza, paso a paso, con ejemplos y fuentes oficiales para tomar decisiones informadas.

📈 ¿Qué es la rentabilidad inmobiliaria?

La rentabilidad mide qué porcentaje ganas al año por alquilar un piso, en relación con lo que invertiste en él. Existen dos formas principales de medirla:

• Rentabilidad bruta: sin contar gastos ni impuestos

• Rentabilidad neta: lo que realmente ganas tras gastos fijos

Según el portal Idealista, la rentabilidad bruta media de una vivienda en alquiler en Zaragoza es del 5,7% (abril de 2025), aunque depende mucho de la zona y el tipo de inmueble.
📌 Fuente: Idealista – Rentabilidad vivienda por ciudades

🧮 Cómo calcular la rentabilidad bruta

🧾 Ejemplo:

• Precio de compra: 130.000 €

• Alquiler mensual: 600 €

• Ingresos anuales: 600 x 12 = 7.200 €

Rentabilidad bruta:
(7.200 / 130.000) x 100 = 5,54%

Esta cifra es útil para comparar propiedades rápidamente, pero no refleja los costes reales.

💸 Calcula la rentabilidad neta (real)

Para saber si realmente te compensa, debes restar los gastos fijos anuales.

✍️ Principales gastos a tener en cuenta:

• IBI: 300 €/año

• Comunidad: 600 €/año

• Seguro hogar: 150 €/año

• Mantenimiento estimado: 300 €/año

Total gastos anuales: 1.350 €

🧮 Fórmula rentabilidad neta:

Con los datos anteriores:

(7.200 – 1.350) / 130.000 = 5.850 / 130.000 = 4,5% neto

🧾 ¿Qué otros factores debes considerar?

🛠️ Reformas y amueblamiento

Si compras un piso para reformar, añade ese coste al precio de adquisición. Por ejemplo:

• Reforma básica: 10.000 €

• Mobiliario y electrodomésticos: 3.000 €

Tu inversión ya no son 130.000 €, sino 143.000 €.

📉 Vacíos de alquiler

Si tu piso está vacío 1 mes al año:

• Alquiler anual: 600 x 11 = 6.600 €

• Nueva rentabilidad neta:
  (6.600 – 1.350) / 130.000 = 4,03%

Los vacíos y cambios de inquilino impactan más de lo que parece.

📑 Impuestos por alquilar

Como arrendador, tributas en el IRPF por los ingresos netos del alquiler.
Podrás deducir gastos (comunidad, IBI, reparaciones, amortización), pero debes declarar el beneficio neto.

📌 Agencia Tributaria – Tributación por alquiler

🏙️ Rentabilidad por barrios en Zaragoza (abril 2025)

Según Idealista, estos son los valores actuales:

📌 Precios actualizados Idealista – Zaragoza
📌 Precios de alquiler por barrios

📊 Herramientas útiles para calcular la rentabilidad

• Calculadora de rentabilidad de inversión – Idealista

• Simulador de rentabilidad de Fotocasa

❗ Errores más comunes al invertir

1. Calcular rentabilidad solo con el alquiler bruto

2. No sumar todos los gastos (ni reforma ni vacíos)

3. Olvidar los impuestos sobre beneficios

4. Comprar por impulso sin comparar opciones

5. Apostar por zonas sin demanda real

❓ FAQ – Preguntas frecuentes

¿Qué rentabilidad es buena en Zaragoza?

Entre el 4% y el 6% neto es un rendimiento razonable y sostenible.

¿Debo incluir la hipoteca en el cálculo?

No para calcular la rentabilidad del inmueble, aunque sí afecta tu flujo de caja personal.

¿Hay zonas mejores para alquilar?

Barrios como Delicias, Las Fuentes y San José combinan buena demanda con precios moderados.

¿Se puede alquilar por habitaciones?

Sí, especialmente en zonas universitarias. Puede aumentar la rentabilidad, pero exige más gestión.

Invertir en una vivienda en Zaragoza puede darte ingresos estables durante años, pero solo si haces bien los números. Calcular la rentabilidad neta, tener en cuenta todos los gastos y conocer el mercado por zonas es clave para invertir con seguridad. Si quieres hacerlo bien, no compres solo por intuición: compra con datos.

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